Multiproprietà un vero affare? – da “Millionaire”

maggio 2, 2011
Le vacanze sono sempre più un lusso. Per l’acquisto di un appartamento di 20 mq si sborsano fino a 340 mila euro (ma siamo a Portofino). Il Rapporto Gabetti sul mercato turistico dà i numeri del settore: +7,5% l’aumento delle compravendite, + 8% quello dei prezzi. Ma una seconda casa al mare può costare anche il 20% in più rispetto al 2004 in alcune località di Liguria, Puglia, Sicilia e Sardegna.

Un’indagine di Adoc (Associazione per la difesa e l’orientamento dei consumatori, www.adoc.org) pone l’accento sul caro affitti: +60% dal 2001 a oggi. Carissima la Sardegna: un bilocale ad agosto costa 6.700 euro a Porto Cervo e 5.200 a Porto Rotondo e Stintino. Ma non scherzano neanche la laziale Sperlonga (4.800), la ligure Portofino (4.700) e la toscana Porto Santo Stefano (4.500). Per non parlare delle commissioni per le agenzie: fino al 20%.

L’alternativa? La multiproprietà (detta anche time sharing: tempo condiviso). L’idea – nata in Francia nel ’65 da una società che registra il marchio multiproprieté – si è poi sviluppata negli Usa. Il concetto è semplice: acquistare la proprietà a tutti gli effetti di un immobile turistico, ma per un periodo limitato (l’unità base è la settimana). Questo consente di avere il luogo della vacanza garantito tutti gli anni, a fronte di un investimento non paragonabile a quello dell’acquisto di una casa.

Fa luce sull’argomento Davide Favaron, presidente di Assomulti (Associazione italiana multiproprietari, www.amiie.it, Numero Verde 800.77.63.00, 30 euro per associarsi, consulenza base gratis ai soci): «L’investimento è variabile e dipende dalla località in cui si trova l’appartamento. In Italia, in una città d’arte o di mare, si parte da diecimila euro. In Sardegna si arriva anche a 100 mila e a Montecarlo a 150 mila».

Ma come si fa la scelta giusta? «Per capire se il prezzo è congruo, bisogna moltiplicare per 52 il prezzo di una settimana e confrontarlo con quello degli immobili simili -  dice il presidente di Adoc, Carlo Pileri – I costi di gestione, poi, possono pesare al punto da non rendere più consigliabile l’acquisto. Ricordate inoltre che difficilmente si riuscirà a recuperare l’investimento sostenuto in caso di rivendita della quota».

Da valutare, infine, nel caso di acquisti all’estero, anche il prezzo del volo aereo per raggiungere la meta. Ma conviene una formula di questo tipo e a chi? «L’evoluzione della multiproprietà classica (avere un appartamento in una località in cui si passa una settimana tutti gli anni, ndr) consiste nell’entrare in un circuito con la possibilità di permutare la propria settimana con un’altra, cambiando località e periodo» prosegue Favaron.

Eppure, quella che appare come una grande opportunità, è per molti motivo di scontento. «Cambiare la propria quota è macchinoso: bisogna depositarla con mesi di anticipo e la verifica di altre disponibilità non è sempre agevole. Spesso, scoraggiati dalle difficoltà, si finisce per rinunciare» confida una multiproprietaria delusa.

Si stima che in Italia i multiproprietari siano circa 130 mila, di cui quelli soddisfatti non più del 40%. Chi ha una multiproprietà può aderire al circuito Rci (www.rci.com) e depositare per tempo la propria settimana, verificando le possibilità di scambio. Sempre, però, col rischio di non trovare la località e il periodo desiderati.

La scarsa preparazione però non è solo del turista, ma anche della forza commerciale. Spesso chi vende multiproprietà è poco preparato e spinge il prodotto senza conoscerne, e farne comprendere al cliente, le caratteristiche.

Ignari delle reali condizioni di utilizzo, ci si ritrova così a spendere cifre di tutto rispetto, senza poter poi godere della vacanza. Prima di firmare, bisogna perciò leggere con attenzione tutte le norme contrattuali relative alla possibilità di scambio.

Occorre poi distinguere la multiproprietà immobiliare dalle formule alternative. Questa, tramite un rogito notarile, dà la piena proprietà dell’immobile (appartamento, residence o camera d’albergo), con la possibilità del trasferimento agli eredi e la vendita. In questo caso, va considerato che si devono sostenere le spese straordinarie, mentre quelle di gestione si attestano sui 150-300 euro. In altri casi (multiproprietà azionaria, a punti, in associazione…) si acquista un semplice diritto di godimento (e per di più limitato a 20-30 anni) con tutte le conseguenze relative.

Una camera d’albergo per tutta la vita

Un tipo particolare di multiproprietà è quella proposta da Domina Vacanze (www.domina.it), azienda nata nel 1988 che punta sulla “comproprietà alberghiera”. «Trattiamo solo suite di hotel a 4-5 stelle. Noi siamo proprietari, gestori e commercializzatori dei nostri 12 hotel e rappresentiamo per i clienti un interlocutore unico» dice il direttore commerciale Elvio Bortoluzzi. E i prezzi? «Una camera con tre posti letto per una settimana tutta la vita costa a Sharm El Sheikh circa quattromila euro a gennaio e novemila ad agosto; a Porto Rotondo settemila euro a maggio e 40 mila ad agosto; a Portofino 15 mila ad aprile e 80 mila ad agosto. Per arrivare ai 130 mila euro necessari per acquistare la settimana di Natale a Cortina. Da considerare poi le spese di gestione, che partono da 100 euro l’anno e arrivano a 500 nelle location più prestigiose. Secondo i nostri calcoli, rispetto a una vacanza in albergo, il risparmio è tale da far recuperare l’investimento in una decina d’anni. Al nostro interno abbiamo realizzato anche l’Holiday club, per favorire gli scambi interni. In alcune località (Portofino, Courmayeur, Venezia e Cortina), al cliente che deposita la sua settimana almeno cinque mesi prima garantiamo un affitto pari al 5% dell’investimento».

Attenti a…

Vendite di appartamenti inesistenti. Venditori aggressivi e poco competenti. Contratti travestiti da buoni vacanza o viaggi premio. Nei primi anni, le aziende del settore si sono procurate una cattiva fama. Oggi va meglio. I contratti sono disciplinati dal decreto legislativo 427 del ’98, che garantisce al cliente il diritto di recesso (entro dieci giorni dalla firma). Se poi il contratto non contiene uno degli elementi ritenuti essenziali, il diritto di recesso vale per tre mesi, senza penalità. Mai firmare il contratto nel Consolato di Paesi extracomunitari, circostanza che fa perdere questa tutela.

Alcune cattive abitudini, però, continuano a circolare. «Continuano le segnalazioni di persone convocate in grandi alberghi con la promessa di viaggi premio o regali per i bambini. In un contesto di grande confusione, vengono poi presentate le multiproprietà. Una recente sentenza ha annullato un contratto, perché la firma era avvenuta non in condizioni ottimali e senza le necessarie conoscenze» spiega Carlo Pileri, presidente dell’Associazione per la difesa e l’orientamento dei consumatori. Mai firmare quindi sotto pressione e chiedere sempre il parere di un professionista (avvocato, commercialista…), dopo aver verificato la storia e la solidità dell’azienda.

di Lucia Ingorsso – Millionaire – luglio/agosto 2005

Posted on maggio 2, 2011 at 07:08

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2 comments

  1. Gentile Sig. Cusati,
    come avrà già verificato Lei stesso , non esiste un mercato di rivendita della multiproprietà.Se vuole può sicuramente eliminarla con altre soluzioni.
    A tale proposito Le suggeriamo di contattare il numero verde 800 776 300 (gratuito per chi chiama).
    Cordiali saluti. La direzione

    Scritto il 02/12/2013 at 11:51
  2. Salve,
    Vorrei sapere qual è il modo più semplice per vendere una multiproprietà Domina a Corvara (alto adige)?
    Grazie

    Scritto il 01/12/2013 at 21:00
    Luis
    Ing.cusati@gmail.com